Geile Lüttjohann
Sócia Advogada
Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.
Entre todas as perguntas que recebemos de clientes endividados, uma é constante: podem tomar a minha casa? A resposta exige precisão, porque a proteção existe, é forte, mas tem contornos e exceções que precisam ser conhecidos antes de qualquer decisão, especialmente antes de assinar garantias.
A regra: impenhorabilidade do imóvel residencial
A Lei 8.009/90 estabelece que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza contraída pelos cônjuges, pais ou filhos que nele residam. A proteção alcança o imóvel, suas benfeitorias e os móveis que guarnecem a residência.
Trata-se de impenhorabilidade legal, que independe de qualquer registro ou providência do proprietário. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ampliou o alcance da regra em pontos importantes: a Súmula 364 estende a proteção ao imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas, e a Súmula 486 admite a impenhorabilidade do único imóvel residencial ainda que alugado a terceiros, desde que a renda da locação seja destinada à subsistência ou à moradia da família.
As exceções que derrubam a proteção
O art. 3º da Lei 8.009/90 traz as exceções, e duas delas concentram a maior parte do contencioso bancário.
A primeira é a hipoteca dada em garantia pelo próprio casal ou entidade familiar. Quando os proprietários oferecem voluntariamente o imóvel residencial em garantia de dívida, a execução dessa hipoteca afasta a impenhorabilidade. O STJ, contudo, faz distinção relevante e consolidada: a exceção pressupõe que a garantia tenha sido prestada em benefício da própria família. Quando o imóvel é hipotecado para garantir dívida de terceiro, inclusive de empresa da qual o proprietário sequer participa ou da qual não se beneficia diretamente, a jurisprudência tende a preservar a proteção, cabendo ao credor demonstrar o proveito familiar.
A segunda é a fiança em contrato de locação, cuja penhorabilidade o Supremo Tribunal Federal reputou constitucional. É a razão pela qual a assinatura de fiança locatícia é uma das decisões patrimoniais mais arriscadas que uma pessoa física pode tomar.
Atenção especial merece a alienação fiduciária de imóvel. Nela não há tecnicamente penhora do bem de família, porque a propriedade é transferida ao credor desde a contratação, de modo que a Lei 8.009/90 não impede a consolidação da propriedade em caso de inadimplemento. A discussão jurídica, nesses casos, desloca-se para a validade da contratação, os vícios do procedimento de consolidação e leilão, e a proteção contra a garantia prestada por terceiros sem benefício próprio.
A pequena propriedade rural: proteção constitucional
Para o produtor rural, a proteção é ainda mais robusta. A Constituição Federal, no art. 5º, inciso XXVI, declara que a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família, não será objeto de penhora para pagamento de débitos decorrentes de sua atividade produtiva. O art. 833, inciso VIII, do CPC reproduz a garantia.
O Supremo Tribunal Federal, em repercussão geral (Tema 961), firmou tese no sentido de que essa impenhorabilidade é irrenunciável e prevalece mesmo quando o imóvel foi dado em hipoteca pelo próprio produtor em garantia da dívida. É proteção de estatura constitucional, voltada a impedir que o financiamento da safra custe à família rural a terra que a sustenta.
A aplicação concreta exige demonstrar o enquadramento como pequena propriedade nos módulos fiscais definidos em lei e a exploração familiar do imóvel, pontos que devem ser construídos com prova documental sólida.
Proteção patrimonial se planeja antes
Todas essas garantias operam melhor quando o patrimônio foi organizado antes da crise. O planejamento patrimonial e sucessório lícito, com a estruturação adequada da titularidade dos bens, das garantias que a família aceita prestar e das que recusa, é a forma mais eficaz de assegurar que a proteção legal funcione quando for necessária. Planejamento feito às vésperas da execução, ao contrário, pode ser desconstituído como fraude. O momento certo de cuidar do patrimônio é agora, não depois da citação.
Conteúdo informativo. Cada caso exige análise individual. A Lüttjohann & Soares Advocacia atua em proteção patrimonial, planejamento sucessório e defesa em execuções que atingem o patrimônio familiar e rural no RS e em SC.
