Geile Lüttjohann
Sócia Advogada
Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.
Quantas parcelas atrasadas o banco toma o imóvel? Quem procura esse número quer saber quanto tempo ainda tem, e a resposta honesta é que a lei não fixa uma quantidade de parcelas. O que existe é uma sequência de prazos que começa no primeiro dia de atraso e termina no leilão, e o momento em que o banco aperta o botão depende de três coisas: o prazo de carência do contrato, a política interna do banco e o estágio em que a operação entra na contabilidade dele. Vou mostrar cada uma, porque é nesse detalhe que se ganha ou se perde tempo.
Trabalhei anos do lado que decide quando cobrar. Um contrato de imóvel com uma parcela atrasada e outro com quatro não são tratados da mesma forma, e a diferença não está na lei; está na régua de cobrança do banco.
O que a lei diz: nenhum número, apenas um gatilho
A Lei 9.514/1997, que rege a alienação fiduciária de imóvel, usa a expressão "vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte" (art. 26). Uma única parcela vencida já autoriza o banco a iniciar a cobrança pelo cartório. O que a lei acrescenta é um prazo de carência: o contrato pode fixar um período de espera antes da intimação e, se não fixar, ele é de quinze dias (art. 26, §2º-A).
Na hipoteca a lógica é a mesma. O vencimento de uma parcela permite a execução, e a maioria dos contratos traz cláusula de vencimento antecipado da dívida inteira a partir do primeiro atraso, às vezes condicionada a uma notificação prévia.
Então, no papel, a resposta é "uma". Na prática, quase nunca é.
O que o banco faz: a régua de cobrança
Dentro do banco, a operação em atraso passa por faixas. Até trinta dias é atraso operacional, tratado por lembretes e ligações. Entre trinta e sessenta dias entram as propostas de regularização, ainda com as parcelas vencidas soltas. Perto dos noventa dias a operação muda de classificação e passa a pesar nas provisões que o Banco Central exige, e é aí que a área de recuperação assume, com autonomia para negociar descontos e com a ordem de acionar a garantia.
É por isso que o número de três parcelas circula tanto. Ele não está na lei; está nas regras de provisionamento, que tornam a inadimplência acima de noventa dias cara para o banco. Um contrato de imóvel com três parcelas atrasadas costuma estar na fila do cartório, e um com quatro ou cinco costuma ter intimação expedida.
Há bancos que esperam mais, sobretudo quando a garantia vale muito mais que a dívida, e há bancos que esperam menos, quando o contrato está em carteira própria e a política é rígida. O que nunca acontece é o banco avisar em qual ponto da régua você está. A única forma de saber é acompanhar a matrícula e a correspondência.
A linha do tempo depois do gatilho
Quando o banco decide agir, a contagem passa a ser da lei, e ela é rápida. Detalhei as etapas em como funciona a alienação fiduciária quando o pagamento atrasa; aqui vai o resumo com os números.
Dia zero: o banco requer ao cartório de registro de imóveis a intimação do devedor. Nos dias seguintes, o oficial procura você no endereço do contrato, pessoalmente; se você não é encontrado após duas tentativas com suspeita de ocultação, a intimação é feita por hora certa; se o endereço é desconhecido, por edital em três dias (art. 26, §§3º, 3º-A e 4º).
Da intimação contam-se quinze dias para pagar as parcelas vencidas com juros, multa e despesas de cobrança e intimação. Nos financiamentos para aquisição ou construção de moradia, incluídos os do Minha Casa, Minha Vida, a Lei 14.711/2023 acrescentou trinta dias, totalizando quarenta e cinco (art. 26-A). Pagando, o contrato volta ao normal (art. 26, §5º).
Sem pagamento, o cartório averba a consolidação da propriedade no banco. Do registro dessa consolidação, o banco tem sessenta dias para o primeiro leilão; se o lance não alcança o valor de avaliação do contrato, o segundo leilão ocorre em quinze dias e aceita lance igual ao valor da dívida com despesas (art. 27, §§1º e 2º). Até esse segundo leilão você ainda pode readquirir o imóvel pagando a dívida integral com encargos (art. 27, §2º-B).
Somando, de uma intimação bem-sucedida ao segundo leilão passam entre noventa e cento e vinte dias. Somando a régua do banco antes disso, entre o primeiro atraso e a perda definitiva do imóvel costumam passar de seis a nove meses. É tempo suficiente para agir, e insuficiente para esperar.
Onde o tempo pode ser recuperado
Existem pontos em que o procedimento trava, e conhecê-los muda a estratégia. A intimação precisa ser pessoal e no endereço certo; intimação entregue a terceiro sem poderes, ou feita por edital quando o endereço era conhecido, anula a consolidação. O valor exigido para purgar a mora precisa corresponder às parcelas vencidas e encargos legítimos; cobrar a dívida inteira ou embutir tarifas indevidas é motivo de discussão. As datas dos leilões precisam ser comunicadas a você (art. 27, §2º-A). E, nos financiamentos de moradia, os trinta dias adicionais são de aplicação obrigatória, mesmo que o cartório não os mencione.
Nenhum desses pontos devolve o imóvel automaticamente. Eles abrem espaço para uma medida judicial que suspenda o leilão enquanto a irregularidade é discutida, e esse espaço é o que permite negociar com o banco em outra posição.
O que fazer em cada faixa de atraso
Com uma ou duas parcelas atrasadas, o caminho é a regularização direta, e o erro comum é esperar a terceira para "juntar o dinheiro". Com três a cinco, é hora de pedir a matrícula, revisar o contrato e abrir uma negociação formal antes da intimação, porque depois dela o banco tende a exigir o valor integral da purga. Com intimação recebida, o prazo é de quinze ou quarenta e cinco dias e cada um deles conta. Com consolidação averbada, a discussão é judicial e o tempo é medido pelo leilão marcado. Explico o que conferir em cada momento em o que verificar quando não consigo pagar.
Preciso de um advogado para isso?
Com uma ou duas parcelas em atraso e sem intimação, não necessariamente. Mas é importante que alguém leia o contrato antes de você aceitar a proposta do banco, porque a carência, o cálculo dos encargos de mora e a existência de seguro prestamista ou de cláusula de vencimento antecipado mudam quanto você deve pagar para regularizar.
A resposta é sim, e sem alternativa, a partir da intimação do cartório. Impugnar a intimação, discutir o valor da purga, pedir a suspensão da consolidação ou do leilão e defender a posse depois dele são atos judiciais privativos de advogado (art. 103 do CPC), e o prazo útil é de dias.
O que faço nesses casos: confiro em que faixa da régua o contrato está, peço a matrícula, calculo o valor correto da purga, identifico vícios na intimação e apresento ao cliente as opções com o calendário real, seja regularizar, negociar, vender com anuência do banco ou discutir judicialmente.
Perguntas frequentes
Com três parcelas atrasadas o banco já pode tomar o imóvel?
Pode desde a primeira, porque a lei exige apenas dívida vencida e o prazo de carência do contrato (art. 26 da Lei 9.514/1997). Os três meses são um marco da política de cobrança dos bancos, não uma regra legal.
O banco precisa me avisar antes de mandar para o cartório?
Não há exigência legal de aviso prévio além do prazo de carência. O aviso formal é a própria intimação do cartório, que precisa ser pessoal, e é dela que corre o prazo de quinze ou quarenta e cinco dias.
Se eu pagar só as parcelas atrasadas, o contrato continua?
Sim. Dentro do prazo da intimação, o pagamento das parcelas vencidas com encargos convalesce o contrato (art. 26, §5º). O banco não pode exigir a dívida inteira nessa fase.
Depois do leilão ainda dá para recuperar o imóvel?
Depois do segundo leilão, só por decisão judicial que anule o procedimento por vício, como intimação irregular. Antes dele, o devedor tem preferência para readquirir o imóvel pelo valor da dívida com encargos (art. 27, §2º-B).
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto. A Lüttjohann & Soares atende em Novo Hamburgo/RS e à distância em todo o Brasil; os meios de contato estão ao final da página.
