Alienação fiduciária: como funciona quando o pagamento atrasa

Geile Lüttjohann

Sócia Advogada

Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.

Alienação fiduciária: como funciona, na prática, é uma pergunta que só ganha peso no dia em que uma parcela atrasa. Até ali, o contrato é igual a qualquer financiamento. Depois, ele revela o que o diferencia, um procedimento de retomada que corre no cartório, sem juiz, em etapas com prazos de quinze, quarenta e cinco, sessenta e quinze dias. Este artigo mostra cada etapa na ordem em que acontece, com o que o devedor pode fazer em cada uma e onde o procedimento costuma travar. O foco é o imóvel, regido pela Lei 9.514/1997; no final, resumo o que muda no veículo.

Acompanhei esse procedimento por anos do lado do banco. Ele é desenhado para ser rápido, e quem conhece a sequência sabe em que ponto ainda há margem e em que ponto ela acabou.

Etapa 0: a carência

Vencida uma parcela, o banco não pode ir direto ao cartório. O contrato pode prever um prazo de carência antes da intimação e, se não prevê, ele é de quinze dias (art. 26, §2º-A). Na prática, a política de cobrança do banco espera mais do que isso, em geral até a operação passar dos noventa dias de atraso, como explico em quantas parcelas atrasadas o banco toma o imóvel. Essa fase é a única em que a negociação acontece com as parcelas vencidas soltas e sem despesas de cartório.

Etapa 1: a intimação pelo cartório

O banco requer ao oficial do registro de imóveis que intime o devedor a pagar. A intimação é pessoal, feita ao devedor, ao seu representante legal ou ao procurador (art. 26, §3º), no endereço do contrato ou em outro conhecido pelo credor. Pode ser feita pelo oficial, por serventia de outra comarca, pelo correio com aviso de recebimento ou por meio eletrônico previsto no contrato (art. 26, §§3º e 4º-B).

Se o devedor não é encontrado depois de duas tentativas, com suspeita de ocultação, a intimação é feita por hora certa (art. 26, §3º-A). Se o endereço é ignorado, incerto ou inacessível, faz-se por edital publicado por três dias (art. 26, §4º). Em condomínio com controle de acesso, a intimação pode ser recebida pelo funcionário da portaria responsável (art. 26, §3º-B).

A intimação precisa indicar o valor a pagar, com parcelas vencidas, juros, multa, despesas de cobrança e de intimação. Esse valor é o da purga da mora, e não a dívida inteira.

Etapa 2: os quinze dias, ou quarenta e cinco

Da intimação contam-se quinze dias para pagar (art. 26, §1º). Nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial, incluídos os do Minha Casa, Minha Vida, o art. 26-A, na redação da Lei 14.711/2023, acrescenta trinta dias, e o prazo real passa a ser de quarenta e cinco.

O pagamento é feito no cartório, que repassa ao banco em três dias (art. 26, §6º). Purgada a mora, o contrato convalesce (art. 26, §5º) e segue como antes; o banco não pode exigir vencimento antecipado nem manter restrições.

O que se discute aqui: o valor. Purga com encargos inflados, tarifas indevidas ou juros acima do contrato pode ser questionada, e o devedor pode depositar o valor que entende correto e discutir a diferença.

Etapa 3: a consolidação da propriedade

Sem pagamento, o oficial certifica o decurso do prazo e, mediante prova do pagamento do ITBI e, se houver, do laudêmio, averba na matrícula a consolidação da propriedade em nome do banco (art. 26, §7º). A partir daí o imóvel deixa de ser garantia e passa a ser propriedade plena do credor.

É a etapa mais difícil de reverter. A consolidação só cai por decisão judicial que reconheça vício na intimação ou no valor exigido. Por isso a defesa que importa acontece antes, nas etapas 1 e 2.

Etapa 4: os dois leilões

Do registro da consolidação, o banco tem sessenta dias para o primeiro leilão público (art. 27). Nele o lance mínimo é o valor do imóvel fixado no contrato para esse fim (art. 24, VI). Se não há lance nesse patamar, o segundo leilão ocorre nos quinze dias seguintes, e aceita o maior lance desde que igual ou superior ao valor da dívida, com despesas, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e contribuições condominiais (art. 27, §§1º e 2º).

O devedor precisa ser comunicado das datas, horários e locais dos leilões (art. 27, §2º-A). Até a data do segundo leilão, ele tem preferência para readquirir o imóvel pagando a dívida integral com encargos e despesas (art. 27, §2º-B).

Vendido o imóvel, o banco devolve em cinco dias o que sobejar, descontados dívida e despesas (art. 27, §4º). Sem lance no segundo leilão, o banco fica com o imóvel em livre disponibilidade (art. 27, §5º). O saldo remanescente, quando o leilão não cobre a dívida, continua devido nos contratos em geral (art. 27, §5º-A) e se extingue nos financiamentos habitacionais (art. 26-A, §4º). Detalhei essa fase em leilão extrajudicial de imóveis.

Etapa 5: a posse

Consolidada a propriedade, o banco ou o arrematante pede ao juiz a reintegração de posse, com liminar de desocupação em sessenta dias (art. 30). Enquanto ocupa o imóvel depois da consolidação, o devedor paga taxa de ocupação calculada sobre o valor do imóvel (art. 37-A). Essa é a única etapa que passa pelo Judiciário, e a defesa nela é limitada, porque a propriedade já se consolidou.

Onde o procedimento trava

Nos anos em que acompanhei essas operações, as consolidações que caíram tinham quase sempre a mesma causa: intimação irregular. Intimação entregue a terceiro sem poderes, edital usado quando o endereço era conhecido, hora certa sem as duas tentativas, valor de purga com a dívida inteira ou com encargos ilegais. Cada um desses vícios sustenta um pedido judicial de suspensão do leilão e de anulação da consolidação.

O que não trava o procedimento: uma ação revisional proposta sem depósito, um pedido de renegociação sem resposta formal do banco e a alegação de bem de família, que não se aplica à alienação fiduciária porque não há penhora a impedir. Reuni as verificações em o que verificar quando não consigo pagar.

O que muda no veículo

Em bens móveis, o procedimento é o do Decreto-Lei 911/1969. O banco comprova a mora por notificação, pede busca e apreensão com liminar, e o devedor tem cinco dias depois da apreensão para pagar a dívida inteira, não só as parcelas atrasadas, e quinze para contestar. Desde a Lei 14.711/2023 existe também uma via extrajudicial pelo cartório de títulos e documentos. O saldo remanescente após a venda continua devido. O passo a passo está em busca e apreensão em alienação fiduciária.

Preciso de um advogado para isso?

Na etapa 0, para negociar as parcelas atrasadas antes da intimação, não necessariamente. Mas é importante que a proposta do banco seja conferida, porque nessa fase os encargos ainda podem ser discutidos com calma e o acordo assinado agora será o valor cobrado depois.

A resposta é sim, e sem alternativa, das etapas 1 a 5. Impugnar a intimação, depositar o valor correto da purga e discutir a diferença, pedir a suspensão do leilão, anular a consolidação e defender a posse são atos privativos de advogado (art. 103 do CPC), e o prazo de cada etapa é de dias.

O que faço nesses casos: identifico a etapa pela matrícula e pela correspondência, confiro a intimação e o valor da purga, e decido com o cliente entre purgar, negociar, vender com anuência ou discutir judicialmente, sempre com o calendário do leilão à frente.

Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto. A Lüttjohann & Soares atende em Novo Hamburgo/RS e à distância em todo o Brasil; os meios de contato estão ao final da página.