Imóvel com alienação fiduciária pode ser penhorado? O que a lei permite

Geile Lüttjohann

Sócia Advogada

Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.

Imóvel com alienação fiduciária pode ser penhorado? A pergunta costuma vir de quem financiou a casa e agora tem outra dívida, de cartão, de empréstimo ou de condomínio, e teme que esse credor avance sobre o imóvel. A resposta tem duas camadas. O imóvel em si não pode ser penhorado por dívida sua, porque ele não é seu; está em nome do banco até a quitação. O que pode ser penhorado é o direito que você tem de recuperar a propriedade ao terminar de pagar, e esse direito tem valor, tem proteções e tem uma exceção recente do STJ para a dívida de condomínio. Vou separar cada situação.

Do lado do banco, vi muitas vezes credores terceiros tentarem a penhora do imóvel financiado e descobrirem que estavam mirando no bem errado. Do lado do devedor, vi gente perder a discussão por não saber que o direito aquisitivo é protegido como bem de família.

Por que o imóvel não é penhorável pelo seu credor

Na alienação fiduciária, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel, e fica com a posse direta (arts. 22 e 23 da Lei 9.514/1997). Enquanto a dívida existe, o dono registral é o banco. A penhora só pode recair sobre bens do executado (art. 789 do CPC), e o imóvel não está no patrimônio dele. Por isso a jurisprudência do STJ afasta a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução movida por terceiro contra o devedor fiduciante.

Isso vale para a penhora pedida por um banco por outra dívida, por um fornecedor, por um ex-sócio ou pelo Fisco. O credor pode até pedir, e o juiz pode até deferir sem perceber, mas a penhora é desconstituída quando se demonstra que o bem pertence ao credor fiduciário.

O que pode ser penhorado: o direito do devedor

O que está no seu patrimônio é o direito real de aquisição, ou seja, a expectativa de se tornar dono ao quitar. O Código Civil reconhece esse direito (art. 1.368-B) e o CPC o coloca expressamente na ordem de penhora, no inciso XII do art. 835, "direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia".

Na prática, o credor penhora esse direito, e o imóvel continua com o banco. Se o direito é levado a leilão, quem o arremata assume a sua posição no contrato e precisa continuar pagando o banco para se tornar proprietário. O valor desse direito é, em regra, a diferença entre o valor de mercado do imóvel e o saldo devedor. Em financiamentos recentes, com pouco pago, esse valor é pequeno e o credor costuma desistir; em financiamentos antigos, quase quitados, o direito vale quase o imóvel inteiro e a penhora interessa.

A proteção do bem de família alcança esse direito

Se o imóvel financiado é a sua única residência, os direitos aquisitivos sobre ele também são impenhoráveis. O raciocínio do STJ é direto: os direitos do fiduciante estão afetados à aquisição da moradia, e enquanto essa condição existir a garantia da Lei 8.009/1990 incide sobre eles. Um credor de cartão ou de empréstimo pessoal, portanto, não penhora nem o imóvel nem o direito de adquiri-lo, quando se trata da casa em que a família mora.

As exceções são as mesmas do bem de família comum, entre elas a dívida de condomínio e o IPTU do próprio imóvel, a pensão alimentícia e a fiança locatícia. A lista está em bens que não podem ser penhorados.

A exceção do condomínio

A dívida de condomínio tem regra própria. Ela acompanha o imóvel, e o STJ, no Tema 1.266, decidiu por maioria na Segunda Seção que o imóvel alienado fiduciariamente pode ser penhorado na execução de cotas condominiais, com o fundamento de que o credor fiduciário, como titular da propriedade, também responde pelas despesas do condomínio. É a única hipótese em que o próprio imóvel, e não apenas o direito do devedor, sofre a constrição por dívida que nasceu na posse do fiduciante.

O efeito prático é que atrasar condomínio em imóvel financiado é mais perigoso do que atrasar cartão. O condomínio executa, penhora o imóvel, e o banco é chamado ao processo. Muitas vezes o banco paga o condomínio para preservar a garantia e depois cobra do devedor, ou incorpora o valor à dívida.

O que muda quando a propriedade se consolida

Se você deixa de pagar o banco e a propriedade é consolidada em nome dele, os seus direitos aquisitivos desaparecem. O STJ entende que não há mais o que penhorar, porque a expectativa de aquisição se extinguiu com o inadimplemento. O credor terceiro que tinha penhorado esse direito fica sem objeto, e o que resta a ele é habilitar-se, se houver, no valor que sobejar do leilão, que o banco deve devolver ao devedor em cinco dias (art. 27, §4º, da Lei 9.514/1997).

Por isso, quem tem outras dívidas e um imóvel financiado precisa entender que a prioridade é o banco fiduciário. Ele não penhora; ele consolida, e em prazos muito mais curtos do que uma execução. Explico o procedimento em o banco pode tomar minha casa.

O que o credor terceiro faz na prática

Um credor bem assessorado, ao encontrar o imóvel em alienação fiduciária, não perde tempo com a penhora do bem. Ele pede a penhora dos direitos aquisitivos, oficia o banco para informar o saldo devedor, avalia a diferença e decide se leva a leilão. Se o saldo é alto, ele parte para outros bens, como veículos, contas e aplicações, e é aí que se concentra a defesa de quem tem dívidas múltiplas. Tratei disso em dívida de banco pode penhorar bens.

Preciso de um advogado para isso?

Para entender se o seu imóvel está exposto e para negociar uma dívida de cartão ou de condomínio antes de ela virar execução, não necessariamente. Mas é importante saber que a dívida de condomínio tem caminho direto ao imóvel e que uma negociação feita a tempo evita a penhora.

A resposta é sim, e sem alternativa, quando já existe execução com penhora deferida sobre o imóvel ou sobre os direitos aquisitivos. Desconstituir a penhora do bem que pertence ao banco, alegar a impenhorabilidade do direito aquisitivo como bem de família ou defender-se na execução condominial são atos privativos de advogado (art. 103 do CPC), com prazos que correm da intimação da penhora.

O que faço nesses casos: verifico a matrícula, identifico o que foi penhorado e por quem, confiro se a proteção do bem de família se aplica e organizo a defesa junto com a estratégia para as demais dívidas, porque a penhora costuma ser o sintoma, não o problema.

Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto. A Lüttjohann & Soares atende em Novo Hamburgo/RS e à distância em todo o Brasil; os meios de contato estão ao final da página.