Geile Lüttjohann
Sócia Advogada
Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.
Alienação fiduciária em garantia é o que o banco pede quando você quer um empréstimo grande, com juros menores e prazo longo, e tem um imóvel quitado. A proposta é atraente: taxa de um dígito ao mês, vinte anos para pagar, dinheiro para qualquer finalidade. O que a proposta não diz com clareza é o que fica do outro lado da balança. Este artigo é a leitura que eu faria do contrato se você o trouxesse antes de assinar, com os cinco riscos que importam e o que os torna maiores ou menores.
Decidi operações assim por anos dentro do banco. A taxa é baixa porque o risco do banco é baixo, e o risco do banco é baixo porque ele foi transferido para você. Isso não torna o produto ruim; torna obrigatório entendê-lo.
Risco 1: a casa deixa de ser sua no dia da assinatura
Com o registro da alienação fiduciária, a propriedade passa ao banco em caráter resolúvel e você fica com a posse (arts. 22 e 23 da Lei 9.514/1997). Isso não é uma formalidade. Se o pagamento atrasa, o banco não precisa de processo para retomar o imóvel: intima pelo cartório, dá quinze dias para pagar as parcelas vencidas, consolida a propriedade e leiloa em até sessenta dias (arts. 26 e 27). O STF validou esse procedimento no Tema 982. Expliquei o conceito em o que é alienação fiduciária.
Um empréstimo pessoal sem garantia, se atrasa, gera negativação, cobrança e, muito depois, uma execução com penhora, que a sua casa resiste como bem de família. O empréstimo com garantia de imóvel, se atrasa, gera a perda da casa em meses.
Risco 2: o bem de família não protege
A Lei 8.009/1990 impede a penhora do imóvel residencial da família, e muita gente assina a alienação fiduciária acreditando que essa proteção continua valendo. Não vale. Na alienação fiduciária não há penhora; há consolidação da propriedade de um bem que já pertence ao credor. A impenhorabilidade não tem sobre o que incidir.
Na hipoteca, a discussão existe, e o STJ definiu no Tema 1.261 que a exceção do art. 3º, V, só se aplica quando a dívida foi contraída em benefício da família. Na alienação fiduciária, a discussão não chega a se abrir. Comparei os dois formatos em riscos da hipoteca de imóvel.
Risco 3: perder a casa pode não quitar a dívida
Este é o ponto que mais surpreende. No financiamento habitacional, se o segundo leilão não cobre a dívida, o que sobra se extingue (art. 26-A, §4º, da Lei 9.514/1997). No empréstimo com garantia de imóvel, que não é financiamento habitacional, vale o art. 27, §5º-A: o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente, que pode ser cobrado em execução e alcançar outros bens.
Faça a conta antes de assinar. Um imóvel avaliado em quatrocentos mil, dado em garantia de um empréstimo de duzentos mil, parece folgado. Depois de três anos de atraso acumulado, juros, multa, despesas de cobrança, ITBI da consolidação e custos de leilão, a dívida pode estar em trezentos mil, e o segundo leilão aceita lance igual ao valor da dívida, não ao valor do imóvel. Você perde a casa pelo valor da dívida e não recebe diferença; se o lance ficou abaixo, ainda deve.
Risco 4: a finalidade do dinheiro
O banco aprova o empréstimo com garantia sem perguntar muito para que serve o dinheiro, porque a garantia responde por tudo. Isso coloca sobre você a responsabilidade de avaliar a finalidade. Trocar dívidas caras de cartão e cheque especial por um empréstimo mais barato faz sentido quando o orçamento fecha depois da troca; quando não fecha, você trocou dívidas que não tomam a casa por uma que toma. Colocar o dinheiro em um negócio, emprestar a um parente ou cobrir prejuízo de empresa transfere o risco daquela atividade para a sua residência.
Antes de assinar, refaça o orçamento com a parcela nova e sem as dívidas antigas, e pergunte-se o que acontece se a renda cair por seis meses. Escrevi sobre esse cálculo em como sair das dívidas.
Risco 5: as cláusulas que aceleram a perda
Leia o contrato procurando quatro cláusulas. O vencimento antecipado, que permite ao banco exigir a dívida inteira por atraso de uma parcela, por inadimplemento de outro contrato com o mesmo banco ou por perda de renda. O valor do imóvel para leilão (art. 24, VI), que define o lance mínimo do primeiro leilão e costuma ser fixado abaixo do mercado. O seguro obrigatório, que encarece a parcela e cuja cobertura precisa ser entendida. E a cláusula de destinação, que pode proibir locação ou exigir residência no imóvel.
Confira também a taxa efetiva com todos os custos, o CET, e compare com a média divulgada pelo Banco Central para a modalidade. Juros baixos na propaganda às vezes escondem tarifas e seguros que os aproximam de um empréstimo comum. Tratei desses encargos em juros abusivos em empréstimo.
O que torna o risco aceitável
O produto tem lugar. Ele é razoável quando o valor tomado é pequeno em relação ao imóvel, algo como um terço, quando a parcela cabe com folga na renda, quando a finalidade gera retorno ou reduz custo de forma comprovada, quando existe reserva para seis meses de parcelas e quando o imóvel dado em garantia não é a única moradia da família. Fora dessas condições, o que se está assinando é uma aposta com a casa.
Se você já assinou
O contrato vale, e a saída é cumpri-lo ou renegociá-lo antes do primeiro atraso. Se as parcelas já apertam, a hora de agir é agora, com o contrato em dia, quando ainda existem portabilidade, alongamento e venda do imóvel com anuência para preservar a diferença. Reuni as verificações em o que verificar se não conseguir pagar.
Preciso de um advogado para isso?
Para decidir se assina, não necessariamente. Mas é importante que alguém leia o contrato com você antes, porque as cláusulas de vencimento antecipado, o valor de leilão e o CET real definem o tamanho do risco, e depois da assinatura eles não se discutem com facilidade.
A resposta é sim, e sem alternativa, se o contrato já foi assinado e o pagamento atrasou, ou se o banco cobra encargos fora do pactuado, ou se a consolidação e o leilão começaram. Discutir a intimação, a purga, o leilão e o saldo remanescente em juízo são atos privativos de advogado (art. 103 do CPC).
O que faço nesses casos: antes da assinatura, mostro ao cliente o que ele está entregando e em que condições o risco é aceitável; depois, se o contrato apertou, organizo a renegociação ou a defesa com o calendário do cartório à frente.
Perguntas frequentes
Empréstimo com garantia de imóvel é seguro para quem toma?
É seguro para o banco. Para quem toma, é aceitável quando o valor é pequeno em relação ao imóvel, a parcela cabe com folga e existe reserva; fora disso, o atraso leva à perda da casa em meses, sem a proteção do bem de família.
Se eu perder o imóvel, a dívida acaba?
No empréstimo com garantia de imóvel, não necessariamente. O saldo que o leilão não cobrir continua devido e pode ser executado (art. 27, §5º-A, da Lei 9.514/1997). A extinção do saldo só vale nos financiamentos para compra ou construção da moradia (art. 26-A, §4º).
A casa da família pode ser dada em alienação fiduciária?
Pode, e é o que os bancos pedem. A impenhorabilidade da Lei 8.009/1990 não impede a consolidação da propriedade, porque não há penhora; o bem já é do credor.
Vale a pena trocar dívidas de cartão por empréstimo com garantia de imóvel?
Só quando o orçamento fecha com a nova parcela e sem as antigas, com reserva para imprevistos. Caso contrário, trocam-se dívidas que não alcançam a casa por uma que alcança.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto. A Lüttjohann & Soares atende em Novo Hamburgo/RS e à distância em todo o Brasil; os meios de contato estão ao final da página.
