Alienação fiduciária: o que é e o que muda para quem deu um bem em garantia

Geile Lüttjohann

Sócia Advogada

Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.

Alienação fiduciária: o que é, em uma frase, é a garantia em que você transfere ao credor a propriedade do bem que está comprando ou oferecendo, e a recebe de volta quando termina de pagar. O nome assusta e o mecanismo é simples, mas as consequências são sérias, porque enquanto a dívida existe o bem não é seu. Ele está em nome do banco, você tem a posse e o uso, e o atraso no pagamento abre um caminho de retomada mais rápido do que qualquer outro tipo de garantia. Este artigo explica o conceito, os papéis de cada parte, as diferenças para a hipoteca e o que muda no dia a dia de quem assinou.

Passei mais de quinze anos analisando e aprovando crédito com essa garantia. Ela é a preferida dos bancos por uma razão que o cliente raramente ouve na assinatura, e eu vou dizer qual é.

O conceito em três peças

A alienação fiduciária tem três elementos. O fiduciante é o devedor, que transfere a propriedade do bem. O fiduciário é o credor, em regra um banco, que recebe essa propriedade em garantia. E a propriedade resolúvel é o tipo de domínio que o credor passa a ter: uma propriedade que se resolve, ou seja, se desfaz automaticamente, quando a dívida é paga.

Enquanto o contrato dura, há um desdobramento da posse. O fiduciante fica com a posse direta, mora na casa ou dirige o carro, e o fiduciário fica com a posse indireta (art. 23, parágrafo único, da Lei 9.514/1997; art. 1.361, §2º, do Código Civil). Pago tudo, a propriedade volta ao devedor sem precisar de nova escritura, apenas com o termo de quitação levado ao registro.

Onde ela aparece

Em imóveis, a alienação fiduciária é regida pela Lei 9.514/1997 e se constitui pelo registro no cartório de registro de imóveis. É o formato de praticamente todo financiamento habitacional atual e de todo empréstimo com garantia de imóvel.

Em veículos e outros bens móveis, a base é o Decreto-Lei 911/1969 e os arts. 1.361 a 1.368-B do Código Civil, com registro no Detran e anotação no documento do carro. É o formato de quase todo financiamento de veículo, e o procedimento de retomada é a busca e apreensão, que expliquei em busca e apreensão em alienação fiduciária.

A Lei 14.711/2023, chamada de Marco Legal das Garantias, ampliou o uso: a alienação fiduciária de imóvel pode garantir qualquer obrigação, não só a compra do próprio imóvel, e passou a admitir alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo bem.

O que a diferencia da hipoteca

Na hipoteca, o bem continua seu. O credor tem um direito real sobre ele e, se você não paga, precisa de uma execução judicial para penhorar, avaliar e leiloar o imóvel, com as garantias do processo. Na alienação fiduciária, o bem já é do credor. Se você não paga, ele consolida a propriedade por um procedimento no cartório, sem juiz, e leva o imóvel a leilão em prazos de dias (arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997). O STF confirmou a constitucionalidade dessa via no Tema 982.

Outra diferença está na proteção do bem de família. A Lei 8.009/1990 impede a penhora da casa da família, com exceções, e na hipoteca ela pode ser invocada em muitos casos. Na alienação fiduciária, não há penhora a impedir, porque o bem não é penhorado; ele é retomado pelo dono, e a impenhorabilidade não se aplica.

Essa é a razão pela qual os bancos preferem a alienação fiduciária. Ela é mais rápida, mais barata e mais segura para o credor, e o custo dessa segurança é pago pelo devedor em forma de risco. Comparei as duas em hipoteca de imóvel.

O que muda para quem deu o bem em garantia

Você usa o bem normalmente, mas não pode vendê-lo sem anuência do credor, porque não é dono. Pode alugar o imóvel, salvo cláusula contratual em contrário, porque a posse direta é sua. Paga IPTU, condomínio e IPVA, porque as despesas seguem quem usa. Precisa manter seguro, quando o contrato exige. E precisa saber que qualquer atraso abre um prazo curto.

Para os seus outros credores, o bem em alienação fiduciária não é penhorável, porque não está no seu patrimônio. O que eles podem penhorar é o seu direito de recuperá-lo ao quitar (art. 835, XII, do CPC). Para o credor fiduciário, o bem é a garantia, e ele não precisa de penhora para chegar a ela.

Quando a dívida é paga, o credor tem trinta dias para fornecer o termo de quitação, sob pena de multa de meio por cento ao mês sobre o valor do contrato (art. 25, §1º, da Lei 9.514/1997), e o registro da propriedade volta ao seu nome com a averbação desse termo. No dia a dia, o que mais vejo é o devedor quitar e esquecer de cancelar o registro, o que dá trabalho anos depois, na venda. Detalhei o cotidiano em o que a alienação fiduciária do imóvel significa na prática.

O que muda se o pagamento atrasa

No imóvel, o banco intima você pelo cartório para pagar as parcelas vencidas em quinze dias, ou quarenta e cinco nos financiamentos de moradia; sem pagamento, consolida a propriedade e leiloa em até sessenta dias. No veículo, o banco notifica, pede busca e apreensão com liminar, e você tem cinco dias depois da apreensão para pagar a dívida inteira. Nos dois casos o devedor mantém defesas, mas os prazos são curtos e o procedimento não espera. O passo a passo está em como funciona a alienação fiduciária quando o pagamento atrasa.

Um ponto que separa os contratos: no financiamento habitacional, se o leilão não cobre a dívida, o que sobra se extingue (art. 26-A, §4º); nos demais contratos com garantia de imóvel, o saldo remanescente continua devido (art. 27, §5º-A). No veículo, o saldo remanescente sempre continua devido. Esse detalhe define o tamanho do risco, e expliquei-o em o que se coloca em risco.

Preciso de um advogado para isso?

Para entender o conceito e ler o seu contrato, não necessariamente. Mas é importante consultar antes de assinar uma alienação fiduciária que não seja o financiamento da própria casa, porque nesses contratos a proteção legal é menor e a casa responde por uma dívida que pode ser de outra natureza.

A resposta é sim, e sem alternativa, quando o pagamento atrasou e o procedimento de retomada começou. Discutir a intimação, o valor da purga, a consolidação, o leilão ou o saldo remanescente são atos judiciais privativos de advogado (art. 103 do CPC), e o tempo útil é medido em dias.

O que faço nesses casos: antes da assinatura, leio o contrato e mostro ao cliente o que ele está entregando; depois do atraso, identifico a etapa e monto a saída possível no prazo que resta.

Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto. A Lüttjohann & Soares atende em Novo Hamburgo/RS e à distância em todo o Brasil; os meios de contato estão ao final da página.