Meu imóvel tem alienação fiduciária: o que isso significa na prática

Geile Lüttjohann

Sócia Advogada

Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.

Alienação fiduciária de imóvel é uma expressão que aparece na matrícula, no contrato e no extrato do financiamento, e a maioria das pessoas só entende o que ela significa quando precisa fazer algo com a casa: vender, alugar, reformar, dividir em uma separação, passar aos herdeiros ou simplesmente quitar e ver o nome limpo no registro. Este artigo responde a essas situações uma a uma, com o que a Lei 9.514/1997 permite, o que o contrato costuma restringir e o que o banco faz na prática.

Aprovei e acompanhei centenas de contratos com essa garantia dentro do banco. Sei o que a instituição autoriza sem resistência, o que ela nega por política e o que ela nega por desconhecimento do próprio funcionário.

O que está escrito na matrícula

Abra a certidão de matrícula e você verá um registro de compra e venda em seu nome seguido de um registro de alienação fiduciária em favor do banco. Isso significa que a propriedade foi transferida ao banco em caráter resolúvel e que você ficou com a posse direta e com o direito de readquiri-la ao quitar (arts. 22 e 23 da Lei 9.514/1997). Expliquei o conceito em o que é alienação fiduciária.

Qualquer pessoa pode pedir essa certidão, e é a primeira coisa que um comprador, um advogado ou outro banco vai olhar. Enquanto o registro existe, o imóvel aparece como do banco.

Posso vender?

Só com anuência do credor. Como você não é o proprietário, não pode transferir o que não tem. A venda de imóvel financiado se faz de duas formas. Na primeira, o comprador paga à vista, o valor quita o saldo devedor no banco, o banco emite o termo de quitação e a alienação fiduciária é cancelada no mesmo ato da escritura. Na segunda, o comprador assume o financiamento, o que exige aprovação de crédito dele pelo banco e novo contrato. A chamada "venda de contrato" sem anuência, feita por instrumento particular ou "de gaveta", não transfere nada perante o banco, deixa você responsável pela dívida e deixa o comprador sem proteção.

O art. 29 da Lei 9.514/1997 permite ao fiduciante transmitir os seus direitos com anuência do credor, e é isso que os bancos chamam de transferência de financiamento.

Posso alugar?

Em regra, sim. A posse direta é sua e o uso do imóvel inclui cedê-lo a terceiros. Muitos contratos, sobretudo os do sistema habitacional, exigem que o imóvel seja residência do mutuário e proíbem a locação sem autorização; descumprir pode ser causa de vencimento antecipado. Leia a cláusula de destinação antes de alugar, e saiba que, na prática, o banco raramente fiscaliza enquanto as parcelas estão em dia.

Se o imóvel vai a leilão por inadimplência, o contrato de locação não é oponível ao arrematante nem ao banco, e o inquilino é desocupado junto com o proprietário (art. 30 e art. 37-B da Lei 9.514/1997, este último quanto à ineficácia da locação sem anuência).

Posso reformar ou ampliar?

Pode, e a benfeitoria incorpora-se ao imóvel, que continua em nome do banco. O contrato costuma exigir comunicação para obras que alterem a estrutura ou a área construída, porque elas mudam a avaliação e a apólice de seguro. Se o imóvel for retomado, as benfeitorias não geram indenização separada ao devedor; o que ele recebe é o que sobejar do leilão, se sobejar.

Posso dar o imóvel em outra garantia?

Desde a Lei 14.711/2023, é admitida a alienação fiduciária sucessiva sobre o mesmo imóvel, em que um segundo credor recebe a propriedade fiduciária subordinada à primeira. Na prática, os bancos fazem isso apenas quando o próprio banco é o segundo credor, ou em operações estruturadas. Para o devedor comum, a forma usual de usar o valor já pago é o refinanciamento com o mesmo banco ou a portabilidade para outro, que quita o primeiro contrato e constitui nova garantia.

O que acontece se eu morrer

Os financiamentos habitacionais têm seguro de morte e invalidez permanente, o MIP, que quita o saldo devedor proporcional à renda do falecido no contrato. Empréstimos com garantia de imóvel costumam ter seguro prestamista com a mesma função. Se há seguro e o sinistro é aceito, a dívida é quitada e o imóvel vai ao inventário livre. Se não há seguro, ou a seguradora nega, o financiamento continua e os herdeiros precisam manter as parcelas até a partilha, quando o espólio ou um dos herdeiros assume o contrato com anuência do banco. O imóvel em alienação fiduciária é inventariado pelos direitos do fiduciante, não pela propriedade plena.

O que acontece na separação

O imóvel financiado em nome de um dos cônjuges, ou dos dois, é partilhado pelos direitos aquisitivos e pelo valor já pago. Quem fica com o imóvel assume o financiamento, e a transferência da titularidade do contrato depende de anuência do banco e de aprovação do crédito de quem assume. Enquanto isso não acontece, o banco continua cobrando quem assinou, independentemente do que ficou combinado entre o casal.

O que acontece com outras dívidas minhas

Outros credores não podem penhorar o imóvel, porque ele é do banco. Podem penhorar os seus direitos aquisitivos, salvo quando o imóvel é a moradia da família, caso em que esses direitos são protegidos como bem de família. A dívida de condomínio é a exceção que alcança o próprio imóvel. Detalhei em imóvel com alienação fiduciária pode ser penhorado.

Quitei: como fica a matrícula

O pagamento resolve a propriedade fiduciária, mas o registro não se cancela sozinho. O banco tem trinta dias, contados da quitação, para fornecer o termo de quitação, sob pena de multa de meio por cento ao mês sobre o valor do contrato (art. 25, §1º). Com o termo, você requer ao cartório o cancelamento do registro da alienação fiduciária (art. 25, §2º), paga os emolumentos e a matrícula passa a mostrar a propriedade plena em seu nome.

Esse é o passo que mais gente esquece. O imóvel fica anos "quitado" com o registro em nome do banco, e o problema aparece na hora de vender, quando o banco já mudou de sistema, o contrato foi cedido a outra instituição ou o termo antigo se perdeu. Quite e baixe na mesma semana.

E se eu atrasar

O atraso abre o procedimento de intimação pelo cartório, com quinze ou quarenta e cinco dias para pagar as parcelas vencidas, consolidação da propriedade e leilão em prazos de sessenta e quinze dias. Descrevi cada etapa em o que acontece quando o pagamento atrasa. E se as parcelas parecem erradas, há pontos do contrato que podem ser revisados, como mostro em o que pode ser analisado em uma revisão de financiamento imobiliário.

Preciso de um advogado para isso?

Para vender com anuência, alugar, reformar, pedir o termo de quitação e baixar o registro, não necessariamente. Mas é importante ter alguém conferindo o contrato antes de decidir, porque a cláusula de destinação, a de vencimento antecipado e a de seguro mudam o que você pode fazer sem risco.

A resposta é sim, e sem alternativa, quando o banco nega anuência sem motivo, recusa o termo de quitação, cobra para transferir o contrato em separação ou inventário, quando a seguradora nega o sinistro, e sempre que o atraso já gerou intimação. Obrigar o banco a cumprir o art. 25, discutir a negativa da seguradora e defender o imóvel no procedimento de retomada são atos judiciais privativos de advogado (art. 103 do CPC).

O que faço nesses casos: leio o contrato e a matrícula, digo ao cliente o que ele pode fazer sozinho e o que depende do banco, e assumo a parte em que o banco precisa ser obrigado a agir.

Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto. A Lüttjohann & Soares atende em Novo Hamburgo/RS e à distância em todo o Brasil; os meios de contato estão ao final da página.