Geile Lüttjohann
Sócia Advogada
Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.
Advogado especialista em revisão de financiamento imobiliário é uma busca que costuma nascer de uma frustração: a parcela sobe, o saldo devedor não cai como esperado, e a sensação é de que há algo errado no contrato. Às vezes há. Às vezes o que há é o funcionamento normal de um sistema de amortização que ninguém explicou. A revisão séria distingue uma coisa da outra antes de qualquer ação, e este artigo mostra o que ela analisa de verdade, o que a jurisprudência permite discutir, o que ela não permite, e o que a revisão não faz, para que a decisão de contratar seja tomada com expectativa correta.
Aprovei e reestruturei crédito imobiliário por anos dentro do banco. Sei onde os contratos costumam ter problema e onde a revisional é perda de tempo, e digo os dois ao cliente na primeira conversa.
O que "especialista" significa aqui
A palavra tem regra na advocacia. O Código de Ética permite indicar especialidade a quem tem título de pós-graduação na área, e é com esse significado que a uso: sou especialista em Direito Bancário e em Direito Empresarial por pós-graduação. A revisão de financiamento imobiliário é um dos trabalhos dessa especialidade, não uma especialidade em si. Desconfie de quem se apresenta como especialista em um único tipo de ação.
O que a revisão analisa
O sistema de amortização. O SAC tem parcelas decrescentes e amortização constante; a Tabela Price tem parcelas fixas e amortização crescente. Nenhum dos dois é ilegal, e a discussão sobre capitalização de juros na Price, que dominou os tribunais por anos, hoje encontra a Súmula 539 do STJ, que admite a capitalização mensal pactuada expressamente em contratos posteriores a 2000. O que se analisa é se o sistema aplicado é o contratado e se a amortização está sendo feita antes ou depois da atualização do saldo, o que muda o resultado ao longo do prazo.
A taxa de juros. O STJ entende que juros acima de doze por cento ao ano não são abusivos por si (Súmula 382) e que a abusividade depende de o encargo destoar substancialmente da média de mercado divulgada pelo Banco Central para a modalidade e o período (Tema 27). No financiamento imobiliário as taxas costumam estar dentro da média, e a discussão de juros raramente prospera; o que aparece é a diferença entre a taxa nominal e a efetiva, e o custo efetivo total omitido.
A correção do saldo. A TR como índice de correção no sistema habitacional é válida quando pactuada (Súmula 295 do STJ). Contratos com IPCA ou outros índices são analisados quanto à previsão e ao cálculo. O que se discute é a aplicação de índice não pactuado ou o cálculo errado.
Os seguros. O seguro de morte e invalidez e o seguro de danos físicos são obrigatórios no sistema habitacional, mas o mutuário não pode ser obrigado a contratá-los com a seguradora indicada pelo banco (Súmula 473 do STJ). Prêmios acima do mercado, seguros duplicados e a inclusão de seguro prestamista sem contratação são pontos frequentes de revisão.
As tarifas. A tarifa de avaliação do bem e a de cadastro são admitidas dentro de limites (Tema 958 do STJ); tarifas de administração, de emissão de boleto e outras sem previsão ou sem serviço correspondente são devolvidas.
A evolução do saldo. Pagamentos não computados, amortizações extraordinárias com FGTS aplicadas de forma errada, encargos de mora calculados sobre a dívida inteira e comissão de permanência cumulada (Súmula 472) são erros de execução do contrato, e não de cláusula, e costumam ser os que mais dinheiro devolvem. Tratei do cálculo em cálculo de juros abusivos.
O que a revisão não faz
Não suspende a cobrança por si só. A simples propositura da ação não descaracteriza a mora (Súmula 380 do STJ), e o art. 50 da Lei 10.931/2004 exige que a revisional discrimine os valores incontroversos e mantenha o pagamento deles. Uma revisional ajuizada com as parcelas em atraso e sem depósito não impede a intimação do cartório nem a consolidação da propriedade, como mostro em o que verificar quando não consigo pagar.
Não reduz a parcela pela metade. Os resultados reais são a devolução de tarifas e seguros indevidos, a correção de cálculos e, em casos específicos, a readequação do saldo. Quem promete reduzir a parcela em cinquenta por cento está vendendo algo que a jurisprudência não entrega.
Não substitui a renegociação. Quando o problema é a parcela que não cabe na renda, e não a cláusula, o caminho é o alongamento, a portabilidade ou o uso do FGTS, como expliquei em o que levar ao advogado se as parcelas atrasaram.
Quando a revisão vale a pena
Quando o extrato de evolução mostra saldo que não cai apesar dos pagamentos, ou encargos de mora que multiplicam a dívida. Quando há seguros e tarifas que você não contratou ou não entende. Quando a taxa efetiva é muito superior à nominal. Quando amortizações com FGTS não aparecem no saldo. Quando o contrato mudou de banco por cessão e os valores mudaram junto. E quando a revisão vem acompanhada de uma estratégia para o atraso, com depósito dos valores incontroversos, e não como tentativa de ganhar tempo.
Como a análise é feita
Com o contrato, o extrato de evolução e os comprovantes, refaz-se a planilha do financiamento desde o início, com os parâmetros contratados, e compara-se com a do banco. A diferença, quando existe, é o objeto da revisão. Esse trabalho é técnico e costuma exigir cálculo especializado; a análise preliminar diz se vale a pena seguir. É o método que descrevi em juros abusivos em financiamento, e é o que faço também no atendimento local, como explico em advogado revisional em Novo Hamburgo.
Preciso de um advogado para isso?
Para pedir o extrato ao banco, conferir se os seguros e as tarifas foram contratados e comparar a taxa com a média do Banco Central, não necessariamente. Mas é importante que a conclusão de "está errado" ou "está certo" venha de quem sabe ler um extrato de financiamento, porque a maior parte das frustrações com a parcela vem do funcionamento normal do sistema de amortização.
A resposta é sim, e sem alternativa, para ajuizar a revisional, depositar os valores incontroversos, pedir a devolução de encargos e discutir o saldo em juízo, atos privativos de advogado (art. 103 do CPC). E é obrigatório quando a revisão precisa correr junto com a defesa contra a consolidação do imóvel.
O que faço nesses casos: leio o contrato e o extrato, digo ao cliente se há o que revisar e quanto, com números, e só sigo para a ação quando a diferença justifica; quando o problema é a parcela que não cabe, digo isso e mudo a estratégia para a renegociação.
Perguntas frequentes
A revisão de financiamento imobiliário reduz a parcela?
Reduz quando há encargos indevidos, como seguros não contratados, tarifas sem previsão ou cálculo errado. Não reduz quando o contrato está correto e a parcela apenas não cabe na renda; nesse caso o caminho é a renegociação.
Posso parar de pagar enquanto a revisão corre?
Não. A revisional exige a manutenção do pagamento dos valores incontroversos (art. 50 da Lei 10.931/2004), e a simples propositura da ação não afasta a mora (Súmula 380 do STJ). Parar de pagar abre o procedimento de retomada do imóvel.
O seguro habitacional pode ser discutido?
Pode. O mutuário não pode ser obrigado a contratar o seguro com a seguradora indicada pelo banco (Súmula 473 do STJ), e prêmios acima do mercado ou seguros não contratados são revisáveis.
Tabela Price é ilegal?
Não. A capitalização mensal de juros pactuada expressamente é admitida em contratos posteriores a 2000 (Súmula 539 do STJ). O que se analisa é se o sistema aplicado é o contratado e se a amortização é calculada corretamente.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto. A Lüttjohann & Soares atende em Novo Hamburgo/RS e à distância em todo o Brasil; os meios de contato estão ao final da página.
