Geile Lüttjohann
Sócia Advogada
Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.
Advogado para financiamento imobiliário é o que se procura quando a parcela da casa atrasou e a carta do banco começou a usar palavras como "consolidação" e "leilão". A consulta que decide o caso não depende de eloquência; depende de documentos, e a maioria das pessoas chega com o contrato e mais nada. Este artigo lista os nove documentos que levo em conta, explica o que cada um revela e mostra as proteções específicas do financiamento de moradia, que são maiores do que as de qualquer outro contrato com garantia de imóvel e que o banco raramente menciona.
Trabalhei anos aprovando e reestruturando crédito imobiliário dentro do banco. A área de cobrança tem um roteiro; a consulta com os documentos certos permite antecipá-lo.
Por que o financiamento de moradia é diferente
O financiamento para compra ou construção de imóvel residencial, incluídos os do Minha Casa, Minha Vida, tem regras próprias no art. 26-A da Lei 9.514/1997, na redação da Lei 14.711/2023. O prazo para purgar a mora é de quinze dias mais trinta, o que dá quarenta e cinco; e, se o imóvel vai a leilão e o segundo leilão não cobre a dívida, o saldo que exceder se extingue (art. 26-A, §4º). Nos financiamentos do sistema habitacional há ainda o seguro de morte e invalidez, o seguro de danos físicos, o uso do FGTS para amortizar e pagar parcelas em atraso, e as políticas de renegociação do próprio agente financeiro. O advogado que conhece esse conjunto trabalha com mais instrumentos do que no empréstimo comum.
Os nove documentos
1. O contrato de financiamento. Revela o sistema de amortização, a taxa, o prazo, a carência antes da intimação, o valor do imóvel fixado para leilão (art. 24, VI, da Lei 9.514/1997), as cláusulas de seguro e de vencimento antecipado. É o ponto de partida, mas sozinho não basta.
2. A certidão de matrícula atualizada. Mostra se o procedimento começou: intimação, consolidação, ou nada ainda. Define em qual dos seis momentos você está, como expliquei em os seis momentos de procurar ajuda na alienação fiduciária. Custa pouco e sai em dias no cartório de registro de imóveis.
3. O extrato de evolução do financiamento. O banco é obrigado a fornecê-lo, e ele mostra parcela a parcela o que foi pago, o que foi amortizado, os juros, os seguros e as tarifas. É onde aparecem os erros de cálculo e é o que permite conferir o valor exigido para purgar a mora.
4. A planilha da dívida em atraso. O valor que o banco ou o cartório apresenta para regularizar. Precisa corresponder às parcelas vencidas com juros, multa e despesas, não à dívida inteira nem a encargos não pactuados.
5. Os comprovantes de pagamento. Sobretudo dos últimos doze meses. Pagamentos não computados, feitos em datas diferentes ou por canais que o banco não reconheceu são mais comuns do que parece.
6. As comunicações do banco e do cartório. Cartas, e-mails, mensagens, a intimação com o envelope e o aviso de recebimento. A regularidade da intimação é o ponto em que o procedimento mais falha, e a prova está no envelope.
7. As apólices de seguro. O seguro de morte e invalidez e o seguro de danos físicos ao imóvel, obrigatórios no sistema habitacional, e o seguro prestamista, quando houver. Se o atraso decorreu de morte, invalidez ou desemprego coberto, a seguradora deveria estar pagando.
8. O extrato do FGTS. No financiamento habitacional, o fundo pode ser usado para amortizar o saldo, reduzir prestações e, dentro das regras do Conselho Curador, pagar parcelas em atraso. Muita gente tem saldo e não sabe.
9. Os comprovantes de renda atuais. Definem o que cabe no orçamento e sustentam o pedido de renegociação, seja pelo alongamento do prazo, seja pela incorporação do atraso ao saldo, seja pela pausa temporária que alguns agentes financeiros oferecem.
O que o advogado faz com esse conjunto
Com a matrícula e as comunicações, identifica a etapa e o prazo em curso. Com o contrato, o extrato e a planilha, confere o valor exigido e localiza encargos indevidos. Com as apólices, verifica se há sinistro a acionar. Com o FGTS e a renda, monta a proposta de regularização. E decide com você entre quatro caminhos: purgar a mora no prazo, discutir judicialmente o valor ou a intimação, renegociar com o banco em condições formalizadas, ou vender o imóvel com anuência antes da consolidação, quando ele vale mais que a dívida. Os prazos que pressionam essa decisão estão em quantas parcelas atrasadas o banco toma o imóvel.
Se a análise mostra que as parcelas estão erradas, e não apenas atrasadas, a discussão muda de defesa para revisão, como descrevo em o que pode ser analisado em uma revisão de financiamento imobiliário.
O que o banco faz enquanto isso
A área de cobrança do banco segue a régua: até noventa dias, propostas de regularização; depois, o cartório. Ela não confere se a intimação foi entregue à pessoa certa, não avisa que o prazo do financiamento habitacional é de quarenta e cinco dias e não sugere o uso do FGTS. Esses três pontos, sozinhos, mudam muitos casos, e são os que verifico primeiro. O roteiro completo está em o que verificar quando não consigo pagar.
Preciso de um advogado para isso?
Para reunir os nove documentos, pedir o extrato ao banco e tentar a renegociação antes da intimação, não necessariamente. Mas é importante que o acordo seja lido antes de assinado, porque ele incorpora o atraso com encargos e passa a ser o valor da próxima cobrança.
A resposta é sim, e sem alternativa, quando a intimação chegou ou a consolidação foi averbada. Impugnar a intimação, depositar e discutir o valor, aplicar em juízo o prazo de quarenta e cinco dias, suspender o leilão e cobrar a seguradora são atos privativos de advogado (art. 103 do CPC), e o prazo é contado em dias da intimação.
O que faço nesses casos: leio os nove documentos na ordem acima, digo em que etapa o cliente está e o que ainda cabe, confiro o valor e a intimação, e monto a saída que preserva a casa ou, quando isso não é possível, a que preserva o valor que a casa ainda tem.
Perguntas frequentes
Quais documentos levar ao advogado se as parcelas do financiamento atrasaram?
Contrato, matrícula atualizada, extrato de evolução do financiamento, planilha da dívida em atraso, comprovantes de pagamento, comunicações do banco e do cartório com envelopes, apólices de seguro, extrato do FGTS e comprovantes de renda.
O financiamento da casa tem mais proteção do que outros contratos com garantia de imóvel?
Sim. O art. 26-A da Lei 9.514/1997 dá quarenta e cinco dias para purgar a mora, em vez de quinze, e extingue o saldo que exceder o valor do segundo leilão. O sistema habitacional também tem seguros obrigatórios e uso do FGTS.
Posso usar o FGTS para pagar parcelas atrasadas?
Dentro das regras do Conselho Curador, o FGTS pode ser usado para amortizar o saldo, reduzir prestações e pagar parcelas em atraso em financiamentos do sistema habitacional. As condições variam e devem ser conferidas com o agente financeiro.
O advogado pode negociar diretamente com o banco?
Pode, com procuração, e a negociação conduzida com o extrato conferido e o valor correto na mão costuma resultar em acordo mais equilibrado, com suspensão expressa da cobrança durante o cumprimento.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto. A Lüttjohann & Soares atende em Novo Hamburgo/RS e à distância em todo o Brasil; os meios de contato estão ao final da página.
