Geile Lüttjohann
Sócia Advogada
Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.
Advogado para alienação fiduciária é uma busca que aparece em dois momentos opostos: antes de assinar, por cautela, e depois do leilão, por desespero. Entre eles há quatro outros momentos em que a ajuda muda o resultado, e a maioria das pessoas passa por todos sem procurar ninguém. Este artigo mapeia os seis, diz o que um advogado faz em cada um, o que ele não consegue mais fazer no seguinte e o que você deve levar à consulta. Escrevo com a franqueza de quem passou anos do lado do banco e sabe em que ponto do procedimento o devedor ainda tem força.
Não prometo resultado, porque a lei proíbe e porque seria falso. O que a etapa permite é o que o advogado pode entregar.
Momento 1: antes de assinar
A alienação fiduciária transfere a propriedade do bem ao credor no ato do registro, e o contrato define o tamanho do risco: cláusula de vencimento antecipado, valor do imóvel para leilão, seguros, destinação e, no empréstimo com garantia de imóvel, a regra de que o saldo remanescente continua devido depois do leilão. Nesta fase o advogado lê o contrato, mostra o que está sendo entregue, negocia cláusulas quando há margem e diz se o produto cabe na sua situação. Detalhei os riscos em o que se coloca em risco antes de assinar.
O que levar: a minuta do contrato, a avaliação do imóvel, o orçamento familiar e a descrição do que o dinheiro vai financiar.
Momento 2: o primeiro atraso
Com uma ou duas parcelas vencidas e sem intimação, o espaço é de negociação, e o advogado calcula o valor correto para regularizar, identifica encargos indevidos, avalia portabilidade e alongamento e formaliza o acordo com suspensão expressa da cobrança. Muita gente não procura ajuda aqui porque "ainda dá para resolver com o banco", e é verdade; o que o advogado acrescenta é a garantia de que o acordo assinado não vira armadilha.
O que levar: contrato, extrato de evolução do saldo, comprovantes de pagamento e a proposta do banco, se houver.
Momento 3: a intimação do cartório
Da intimação correm quinze dias para pagar as parcelas atrasadas, ou quarenta e cinco nos financiamentos de moradia. É o momento em que a ajuda mais muda o resultado, e o que o advogado faz é conferir se a intimação foi regular, se o valor exigido está certo, se o prazo aplicado é o correto, e decidir com você entre purgar, depositar o valor incontroverso e discutir a diferença, ou pedir judicialmente a suspensão por vício. A sequência está em como funciona a alienação fiduciária quando o pagamento atrasa.
O que levar: a intimação com o envelope e o aviso de recebimento, a matrícula atualizada, o contrato e a planilha do cartório.
Momento 4: a consolidação averbada
Se o prazo passou sem pagamento, a propriedade foi consolidada no banco e a discussão passa a ser judicial. O advogado pede a anulação da consolidação por vício na intimação ou no valor, com tutela de urgência para impedir o leilão, e em paralelo negocia com o banco a reaquisição ou a venda com anuência. O que ele não faz mais é purgar a mora pelas parcelas; a lei agora exige a dívida integral para readquirir.
O que levar: tudo do momento 3 mais a certidão de matrícula com a averbação da consolidação.
Momento 5: o leilão marcado
Com as datas comunicadas, o advogado age em dias: pedido de suspensão judicial, exercício da preferência até o segundo leilão pelo valor da dívida, ou negociação da venda a comprador escolhido. Depois do segundo leilão, a discussão se restringe aos vícios do procedimento e ao valor que sobejar. Descrevi essa fase em leilão extrajudicial de imóveis.
O que levar: a notificação das datas, a planilha da dívida para a preferência e, se houver, a proposta de um comprador.
Momento 6: depois do leilão
O advogado cobra o valor que sobejou, que o banco deve devolver em cinco dias e raramente devolve sem pedido; discute o saldo remanescente quando o contrato não é de moradia; defende a posse na reintegração, o que em regra apenas ganha tempo; e verifica se algum vício permite anular a arrematação. É o momento em que menos se pode fazer, e é o momento em que mais gente procura ajuda.
O que levar: o auto do leilão, a planilha final, a matrícula e a ação de reintegração, se já ajuizada.
No veículo, os momentos são outros
Na alienação fiduciária de carro, a sequência é notificação, busca e apreensão com liminar, cinco dias para pagar a dívida inteira e quinze para contestar. Os momentos de procurar ajuda são a notificação e a apreensão, como expliquei em busca e apreensão em alienação fiduciária.
Como escolher
Procure quem trabalha com contratos bancários e conhece o procedimento da Lei 9.514/1997 na prática, não apenas na teoria. Pergunte em que momento você está e o que ainda é possível; a resposta honesta é curta. Exija contrato de honorários por escrito, com a descrição do que será feito. E desconfie de quem promete suspender o leilão ou anular a consolidação antes de ver os documentos. Escrevi sobre a escolha em advogado bancário.
Preciso de um advogado para isso?
Nos momentos 1 e 2, não necessariamente. Mas é importante, porque a leitura do contrato antes da assinatura e a conferência do acordo no primeiro atraso evitam a maior parte do que vem depois, e custam muito menos do que a defesa nos momentos seguintes.
A resposta é sim, e sem alternativa, dos momentos 3 a 6. Impugnar a intimação, depositar e discutir o valor, anular a consolidação, suspender o leilão, exercer a preferência em juízo, cobrar o sobejo e defender a posse são atos privativos de advogado (art. 103 do CPC), e o prazo de cada momento é de dias.
O que faço nesses casos: digo em qual momento o cliente está e o que ainda cabe, sem prometer o que a etapa não permite; conferir a intimação e a planilha é sempre o primeiro passo, porque é ali que o procedimento costuma falhar. O roteiro de verificações está em o que verificar quando não consigo pagar.
Perguntas frequentes
Um advogado pode impedir o banco de tomar meu imóvel?
Pode pedir ao juiz a suspensão do procedimento quando há vício na intimação, no valor exigido ou no prazo aplicado, e pode negociar a purga, a reaquisição ou a venda com anuência. Não pode impedir a retomada quando o procedimento foi regular e a dívida não é paga.
Qual é o melhor momento para procurar um advogado na alienação fiduciária?
Antes da intimação do cartório, quando a negociação ainda é livre, ou no dia em que a intimação chega, porque os quinze ou quarenta e cinco dias seguintes são os que decidem o caso.
O que o advogado faz depois que o imóvel foi consolidado no banco?
Pede a anulação da consolidação por vício, com urgência para suspender o leilão; negocia a reaquisição pelo valor da dívida ou a venda a comprador escolhido; e, depois do leilão, cobra o que sobejou e discute o saldo remanescente.
Preciso de advogado para negociar com o banco antes da intimação?
Não necessariamente, mas o acordo assinado incorpora encargos e vira confissão de dívida. A leitura prévia por advogado evita aceitar um valor inflado e garante a suspensão expressa da cobrança durante o cumprimento.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto. A Lüttjohann & Soares atende em Novo Hamburgo/RS e à distância em todo o Brasil; os meios de contato estão ao final da página.
