Geile Lüttjohann
Sócia Advogada
Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.
Imóvel hipotecado com parcelas em atraso segue um caminho diferente do imóvel em alienação fiduciária, e a diferença é boa notícia para o devedor: a hipoteca precisa, na maior parte dos casos, de um processo judicial para se transformar em perda do bem. Isso dá tempo, dá defesas e abre uma discussão que a alienação fiduciária não permite, a do bem de família. Este artigo mostra o que o banco faz quando a hipoteca vence, quais são as etapas da execução, onde o devedor pode resistir e o que sobra quando o imóvel é vendido.
Trabalhei anos com crédito garantido por hipoteca, sobretudo no rural e no empresarial, e sei por que os bancos a evitam hoje quando podem: ela é lenta para quem cobra. Essa lentidão é o espaço de quem deve.
O que a hipoteca é, em uma frase
A hipoteca é um direito real de garantia sobre imóvel que continua no seu nome (arts. 1.473 a 1.505 do Código Civil). Você é o dono, pode vender, alugar e dar em nova hipoteca, e o credor tem o direito de executar o bem se a dívida não é paga, com preferência sobre outros credores. Ela se constitui pelo registro na matrícula e vale por até trinta anos (art. 1.485). Comparei os formatos e os riscos em hipoteca de imóvel.
Caminho 1: a execução judicial
É a regra. Vencida a dívida, o banco ajuíza execução com base na cédula ou no contrato, e o processo segue o CPC.
Você é citado para pagar em três dias (art. 829). Sem pagamento, a penhora recai sobre o imóvel hipotecado, com averbação na matrícula. O imóvel é avaliado, e você pode impugnar a avaliação. Depois vem o leilão judicial, eletrônico na maior parte dos tribunais, em duas datas: na primeira, o lance mínimo é a avaliação; na segunda, aceita-se lance menor, mas nunca abaixo de metade da avaliação, que a lei considera preço vil (art. 891). O arrematante paga e recebe a carta de arrematação; o valor abate a dívida.
As defesas estão nos embargos à execução, em quinze dias da juntada do mandado de citação (art. 915), onde se discutem o valor cobrado, os encargos, a validade do título e a própria hipoteca, e nas impugnações à penhora e à avaliação. Até a assinatura do auto de arrematação, você pode remir a execução pagando a dívida inteira com custas e honorários (art. 826). E o próprio banco pode pedir a adjudicação do imóvel pelo valor da avaliação (art. 876) em vez de leiloar.
Caminho 2: a execução hipotecária do sistema habitacional
Contratos antigos do Sistema Financeiro da Habitação podem seguir a Lei 5.741/1971, uma execução judicial mais curta em que o devedor é citado para pagar as prestações vencidas em vinte e quatro horas e a defesa é restrita. Ou podem seguir o Decreto-Lei 70/1966, que autoriza a execução extrajudicial por um agente fiduciário, com leilões fora do Judiciário. O STF considerou esse decreto compatível com a Constituição no Tema 249 (RE 627.106). Se o seu contrato é anterior aos anos 2000 e menciona "agente fiduciário", é provável que esteja nesse regime, e os prazos são bem menores.
A discussão do bem de família
Se o imóvel hipotecado é a única residência da família, a Lei 8.009/1990 pode impedir a penhora. A exceção do art. 3º, V, retira a proteção quando o imóvel foi dado em hipoteca pelo casal ou pela entidade familiar, e por muito tempo os bancos usaram essa exceção como se ela sempre se aplicasse.
O STJ fechou a questão no Tema 1.261 (Segunda Seção, 2025). A exceção só se aplica quando a dívida garantida foi contraída em benefício da própria entidade familiar. E o ônus da prova foi distribuído: se o sócio hipotecou a casa por dívida da empresa, o imóvel permanece impenhorável e cabe ao banco provar que o dinheiro beneficiou a família; se os únicos sócios da empresa são os donos do imóvel, presume-se o benefício e cabe a eles provar o contrário.
Na prática, isso significa que a hipoteca dada em garantia de capital de giro de uma empresa com vários sócios raramente alcança a casa de um deles, enquanto a hipoteca dada em garantia de um empréstimo pessoal usado na reforma da própria casa alcança. A lista completa está em bens que não podem ser penhorados.
A proteção da pequena propriedade rural
Quando o imóvel hipotecado é uma pequena propriedade rural trabalhada pela família, a Constituição (art. 5º, XXVI) e o CPC (art. 833, VIII) impedem a penhora mesmo com a hipoteca, porque o STJ entende que essa proteção é de ordem pública e não pode ser renunciada por contrato. Tratei disso em pequena propriedade rural dada em hipoteca.
O que sobra depois do leilão
Se o leilão rende mais que a dívida, o excedente é seu. Se rende menos, o saldo remanescente continua devido e a execução prossegue sobre outros bens, agora sem garantia e com a ordem de penhora do art. 835 do CPC, que começa por dinheiro. Diferentemente do financiamento habitacional em alienação fiduciária, na hipoteca não há regra geral de extinção do saldo.
Se há hipoteca de segundo grau, o segundo credor recebe depois do primeiro, e pode remir a execução pagando o primeiro para assumir a posição dele (art. 1.477 do Código Civil).
O que o banco avalia antes de executar
A execução de hipoteca é cara e lenta. Antes de ajuizá-la, a área de recuperação do banco olha o valor do imóvel contra a dívida, a existência de outros credores com penhora, a chance de discussão do bem de família e o tempo médio da comarca. Quando a garantia é boa e a dívida é alta, o banco executa; quando o imóvel tem problemas, ocupantes, área rural pequena ou risco de impenhorabilidade, ele prefere negociar, e é nesse cálculo que o devedor deve se posicionar. Descrevi como a penhora funciona em como funciona a penhora.
Preciso de um advogado para isso?
Para renegociar a dívida antes da execução, não necessariamente. Mas é importante que a renegociação seja lida por alguém que conheça a força da sua posição, porque um imóvel com boa chance de impenhorabilidade muda o que o banco aceita, e o acordo assinado sem saber disso desperdiça essa força.
A resposta é sim, e sem alternativa, a partir da citação na execução. Embargos em quinze dias, impugnação à penhora e à avaliação, alegação do bem de família ou da pequena propriedade rural, remição e defesa contra o preço vil são atos privativos de advogado (art. 103 do CPC), e a preclusão de cada prazo fecha uma porta.
O que faço nesses casos: identifico o regime da execução, verifico se a impenhorabilidade se aplica e com que prova, confiro o valor cobrado e monto com o cliente a defesa e a negociação em paralelo, porque a força de uma alimenta a outra.
Perguntas frequentes
O banco pode tomar o imóvel hipotecado sem processo?
Só nos contratos antigos do sistema habitacional regidos pelo Decreto-Lei 70/1966, com execução por agente fiduciário. Nas demais hipotecas, a retomada exige execução judicial com penhora, avaliação e leilão.
Se a casa hipotecada é o único imóvel da família, ela pode ser penhorada?
Só se a dívida garantida foi contraída em benefício da família (Tema 1.261 do STJ). Hipoteca dada por sócio para dívida da empresa mantém a impenhorabilidade, salvo se os únicos sócios são os donos do imóvel.
Posso vender o imóvel hipotecado para pagar a dívida?
Pode. A hipoteca não impede a venda (art. 1.475 do Código Civil), mas acompanha o imóvel. Na prática, o comprador exige que o valor quite a dívida e que o banco dê baixa na hipoteca no ato da escritura.
O que acontece se o leilão não cobrir a dívida?
O saldo remanescente continua devido e a execução prossegue sobre outros bens do devedor. Na hipoteca não existe a regra de extinção do saldo prevista para o financiamento habitacional em alienação fiduciária.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto. A Lüttjohann & Soares atende em Novo Hamburgo/RS e à distância em todo o Brasil; os meios de contato estão ao final da página.
