Geile Lüttjohann
Sócia Advogada
Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.
A impenhorabilidade da pequena propriedade rural dada em hipoteca é uma das discussões em que o produtor tem mais razão e menos confiança. Ele assinou a cédula, viu a hipoteca registrada na matrícula e conclui que abriu mão da proteção. O STJ diz que não. A proteção do art. 5º, XXVI, da Constituição e do art. 833, VIII, do CPC é de ordem pública, não pode ser renunciada por contrato, e a hipoteca não autoriza a penhora da pequena propriedade trabalhada pela família. Este artigo explica por que, o que é preciso provar, onde a proteção falha e o que o banco faz quando percebe que a terra escapou.
Aprovei cédulas rurais com hipoteca da terra por anos. O banco sabia que, em pequena propriedade familiar, aquela hipoteca valia pouco na execução, e compensava de outras formas. O produtor raramente sabia.
O que o STJ decidiu
A tese central é a de que a impenhorabilidade da pequena propriedade rural familiar é um direito indisponível, de assento constitucional, ligado à dignidade da família e à função social da propriedade, e não uma simples regra de execução que o devedor possa afastar ao dar o bem em garantia. Por isso, oferecer a terra em hipoteca não a torna penhorável. O credor que aceitou a garantia sabia, ou devia saber, que ela não podia ser executada contra a pequena propriedade familiar.
O STJ chegou a afetar recursos para julgar a questão como repetitivo, na Controvérsia 304, com a descrição de que a pequena propriedade rural trabalhada pela família é impenhorável ainda que dada pelos proprietários em garantia hipotecária para financiamento da atividade produtiva. A controvérsia foi cancelada em 2021 por razões procedimentais, sem alterar o entendimento das Turmas, que seguem aplicando a proteção. Em fevereiro de 2026, no REsp 2.233.886/RS, a 3ª Turma reafirmou a orientação e a estendeu à alienação fiduciária.
Por que a hipoteca não muda nada
A hipoteca dá ao credor o direito de executar o bem. A execução se faz por penhora. Se o bem é impenhorável por norma de ordem pública, a hipoteca não tem como se realizar sobre ele. É a mesma lógica que o STJ aplica ao bem de família dado em hipoteca, com a diferença de que, no bem de família, a lei prevê exceção expressa para a hipoteca em benefício da família (art. 3º, V, da Lei 8.009/1990), enquanto na pequena propriedade rural não existe exceção legal alguma.
O argumento do banco é o da boa-fé: quem oferece a terra em garantia e depois alega a impenhorabilidade age de forma contraditória. O STJ afasta esse argumento porque a proteção não é do devedor, é da família e da função social, e o devedor não pode dispor do que não é só dele.
O que você precisa provar
A proteção não é automática. A área precisa ser de até quatro módulos fiscais do município, somados os terrenos contínuos (Tema 961 do STF). E a terra precisa ser trabalhada pela família, o que o executado tem o ônus de provar, como o STJ repete em cada julgado. Detalhei os requisitos em os três requisitos da impenhorabilidade.
A prova que funciona é documental e anterior à execução: cadastro da agricultura familiar ou declaração de aptidão ao Pronaf, ITR com a área e a exploração, CCIR, notas fiscais de produtor em nome dos membros da família, bloco de produtor, comprovantes de venda de leite, grãos ou animais, contratos de assistência técnica, cadastro ambiental rural e, se houver, o próprio contrato de crédito rural que classifica a operação como Pronaf. Testemunhas ajudam, mas não substituem documentos.
Onde a proteção falha
Área acima de quatro módulos, ainda que por uma fração. Terrenos não contínuos que só somados ficariam abaixo do limite. Terra arrendada a terceiros, integral ou majoritariamente. Família que vive de outra atividade e mantém a terra como reserva. Sociedade empresária como proprietária, ainda que os sócios sejam a família, hipótese em que os tribunais divergem. E prova produzida tarde, depois da arrematação, quando a discussão se torna quase impossível.
O que o banco faz quando a terra escapa
A execução não termina. O banco redireciona a penhora para o que não é protegido: safra, penhor rural sobre máquinas e animais, contas bancárias, recebíveis de cooperativa e trading, veículos e, sobretudo, os avalistas, que na cédula rural costumam ser cônjuge, filhos ou vizinhos. A defesa da terra precisa vir junto com a defesa desse conjunto, porque vencer a penhora do imóvel e perder o trator e a safra não resolve a atividade. Tratei da garantia sobre bens móveis em penhor rural.
Na prática, quando o banco percebe que a hipoteca não se realiza, ele passa a negociar. É o momento em que a renegociação de dívida rural sai em condições melhores do que antes da execução, porque a garantia que sustentava a rigidez do banco deixou de existir.
Como alegar e quando
A impenhorabilidade pode ser alegada por petição simples ou exceção de pré-executividade, com prova documental, a qualquer tempo antes da arrematação, e também por embargos à execução no prazo de quinze dias da citação (art. 915 do CPC). O melhor momento é a citação, antes da penhora, porque evita a averbação na matrícula e a avaliação, que já sinalizam ao mercado que a terra está em risco. Se a penhora já ocorreu, a impugnação segue com o pedido de levantamento. Reuni a estratégia em como avaliar se a terra está protegida.
Se a garantia é uma alienação fiduciária em vez de hipoteca, o procedimento é extrajudicial e a defesa precisa ser judicial e rápida, como expliquei em imóvel hipotecado para o contraste com a execução comum.
Preciso de um advogado para isso?
Para reunir os documentos que provam a área e a exploração familiar, não necessariamente. Mas é importante fazê-lo agora, antes de qualquer execução, porque o dossiê pronto muda a negociação com o banco e evita a improvisação com prazo correndo.
A resposta é sim, e sem alternativa, quando a execução da cédula foi ajuizada ou a penhora foi determinada. Embargar, opor a exceção de pré-executividade, produzir a prova em juízo, levantar a penhora e defender os demais bens e os avalistas são atos privativos de advogado (art. 103 do CPC), com prazos de quinze dias.
O que faço nesses casos: confirmo os requisitos com os documentos do produtor, monto a prova da exploração familiar, apresento a impenhorabilidade no momento certo e conduzo, em paralelo, a defesa dos bens não protegidos e a renegociação, que ganha força quando a terra sai da mesa.
Perguntas frequentes
Dei a terra em hipoteca ao banco; ela pode ser penhorada?
Se é pequena propriedade rural, de até quatro módulos fiscais, trabalhada pela família, não. O STJ entende que a impenhorabilidade é de ordem pública e irrenunciável, e a hipoteca não a afasta.
O banco pode alegar que agi de má-fé ao oferecer a terra e depois pedir a proteção?
Pode alegar, mas o STJ afasta o argumento. A proteção existe em favor da família e da função social da propriedade, não do devedor individualmente, e por isso ele não pode renunciar a ela por contrato.
Preciso provar que trabalho a terra?
Sim. O ônus de provar a exploração familiar é do executado, e a prova precisa ser documental: cadastro da agricultura familiar, ITR, CCIR, notas de produtor, comprovantes de venda da produção.
Se a terra não pode ser penhorada, a dívida desaparece?
Não. A execução continua sobre os outros bens, a safra, as contas e os avalistas. A impenhorabilidade protege a terra, não a dívida, e a defesa precisa cobrir o conjunto.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto. A Lüttjohann & Soares atende em Novo Hamburgo/RS e à distância em todo o Brasil; os meios de contato estão ao final da página.
