Geile Lüttjohann
Sócia Advogada
Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.
Leilão de imóvel rural marcado é a notícia que chega por edital no jornal, por mensagem do leiloeiro, por um vizinho ou por uma intimação que ninguém abriu. Quando ela chega, o produtor tem duas reações comuns: achar que já perdeu tudo ou achar que ainda dá para negociar como antes. As duas estão erradas. O que existe entre a marcação do leilão e a arrematação é uma lista curta de verificações que ainda podem suspender, anular ou reduzir o dano, e cada uma tem prazo. Este artigo é essa lista, na ordem em que a percorro quando um produtor me liga com a data na mão.
Acompanhei leilões de garantias rurais do lado do banco. Sei o que o credor espera que aconteça no dia, e sei quais verificações, quando feitas a tempo, mudam o resultado.
1. Que leilão é este
Há três leilões diferentes com o mesmo nome. O judicial, dentro de uma execução, em que a terra foi penhorada, avaliada e levada a hasta pública pelo CPC; é o caso das cédulas rurais com hipoteca e das execuções sem garantia. O extrajudicial da alienação fiduciária, feito pelo credor depois de consolidar a propriedade no cartório, pela Lei 9.514/1997; nele não há juiz, e os prazos são de sessenta e quinze dias. E o extrajudicial do Decreto-Lei 70/1966, raro no rural, em contratos antigos com agente fiduciário.
Descubra qual é o seu pelo edital e pela matrícula. O judicial mostra penhora averbada; o da alienação fiduciária mostra consolidação da propriedade em nome do credor. As defesas são diferentes, como mostro em execução de imóvel hipotecado e em terra em alienação fiduciária.
2. Se a terra é impenhorável
Se o imóvel tem até quatro módulos fiscais e é trabalhado pela família, a impenhorabilidade da pequena propriedade rural pode ser alegada até a arrematação e suspende o leilão quando demonstrada. Ela vale contra a hipoteca e, pelo REsp 2.233.886/RS do STJ, contra a consolidação da alienação fiduciária. Reúna hoje os documentos da área e da exploração familiar, porque a alegação sem prova não suspende nada. O roteiro está em impenhorabilidade da pequena propriedade rural.
3. Se você foi intimado
No leilão judicial, o executado precisa ser intimado do leilão com pelo menos cinco dias de antecedência, por meio do advogado ou pessoalmente se não tem advogado (art. 889, I, do CPC), e também o cônjuge, o credor hipotecário, o titular de outros direitos reais e o promitente comprador (art. 889, II a VIII). A falta de intimação de qualquer deles anula a arrematação. No leilão da alienação fiduciária, o devedor precisa ser comunicado das datas, horários e locais dos leilões (art. 27, §2º-A, da Lei 9.514/1997), e a intimação inicial para purgar a mora precisa ter sido pessoal.
Se você soube do leilão pelo jornal, é provável que a intimação tenha falhado, e essa falha é a primeira coisa a documentar.
4. Se a avaliação está correta
No leilão judicial, a terra é avaliada por oficial de justiça ou perito, e a avaliação define o lance mínimo: na primeira data, o valor da avaliação; na segunda, não menos de metade, porque abaixo disso o preço é vil (art. 891 do CPC). Avaliação desatualizada, feita sem vistoria, que ignora benfeitorias, açudes, galpões, cultura permanente ou valorização regional, pode ser impugnada, e a impugnação atrasa o leilão até nova avaliação. No leilão da alienação fiduciária, o valor do primeiro leilão é o fixado no contrato (art. 24, VI, da Lei 9.514/1997), quase sempre abaixo do mercado, e o segundo aceita o valor da dívida.
5. Se ainda dá para pagar
No leilão judicial, o executado pode remir a execução pagando a dívida integral com custas e honorários até a assinatura do auto de arrematação (art. 826 do CPC). Também pode pedir o parcelamento de que trata o art. 916, se ainda no prazo dos embargos, ou apresentar substituição da penhora por outro bem (art. 847). Na alienação fiduciária, até o segundo leilão o devedor tem preferência para readquirir o imóvel pelo valor da dívida com encargos (art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/1997).
Se pagar tudo não é possível, a venda de parte da área a um comprador escolhido por você, com anuência do credor, costuma render mais que o leilão e preservar o restante. Bancos aceitam isso mais do que parecem, sobretudo quando o leilão anterior ficou deserto.
6. O que acontece com a safra e as benfeitorias
A cultura pendente e as benfeitorias acompanham o imóvel na arrematação, salvo previsão diversa no edital. Se a safra está penhorada separadamente ou dada em penhor a outro credor, há conflito a ser resolvido antes do leilão, e isso costuma adiá-lo. Colher o que estiver no ponto antes da data e documentar o investimento na lavoura são medidas que preservam valor e sustentam pedido de compensação.
7. Se a recuperação judicial cabe
Quando a terra é um entre vários passivos e a atividade é viável, o pedido de recuperação judicial do produtor rural suspende as execuções por cento e oitenta dias e impede a retirada de bens essenciais, o que, para a terra em leilão judicial, significa a suspensão. Na alienação fiduciária, o credor está fora da recuperação, mas o juiz pode proibir a retirada do bem essencial durante a suspensão. Escrevi sobre os requisitos em recuperação judicial do produtor rural. Não é medida para ganhar tempo; é medida para quem tem plano.
8. O que fazer no dia e depois
Se o leilão acontece, acompanhe: lance abaixo de metade da avaliação é preço vil e anula a arrematação; arrematante que não paga perde a caução; e a arrematação pode ser invalidada em dez dias por vício (art. 903, §2º, do CPC). Se o leilão fica deserto, o credor pode pedir a adjudicação pelo valor da avaliação ou nova data, e é o melhor momento para a proposta de venda direta ou de renegociação de dívida rural, porque o banco acabou de ver que o mercado não pagou o que ele esperava.
Preciso de um advogado para isso?
Para reunir os documentos da impenhorabilidade, conferir o edital e a matrícula e apresentar uma proposta de venda ou de acordo ao banco, não necessariamente. Mas é importante que o valor da proposta seja calculado com a planilha da dívida conferida, porque o banco apresenta o saldo dele, não o correto.
A resposta é sim, e sem alternativa, com o leilão marcado. Suspender o leilão por impenhorabilidade, por falta de intimação ou por avaliação viciada, remir a execução, impugnar a arrematação por preço vil, pedir a recuperação judicial e defender a safra e os demais bens são atos privativos de advogado (art. 103 do CPC), e o prazo é a data do leilão.
O que faço nesses casos: identifico o tipo de leilão, verifico impenhorabilidade, intimação e avaliação, e monto no mesmo dia a medida que suspende junto com a proposta que resolve, porque o banco negocia melhor com o leilão suspenso.
Perguntas frequentes
Leilão de imóvel rural pode ser suspenso?
Pode, por decisão judicial, quando a terra é pequena propriedade familiar impenhorável, quando faltou intimação do executado ou de terceiros interessados, quando a avaliação está viciada ou quando o executado paga a dívida integral antes da arrematação.
Qual é o lance mínimo em leilão de terra?
No leilão judicial, o valor da avaliação na primeira data e não menos de metade na segunda, porque abaixo disso o preço é vil (art. 891 do CPC). Na alienação fiduciária, o valor do contrato no primeiro leilão e o valor da dívida no segundo (art. 27 da Lei 9.514/1997).
Posso pagar a dívida até o dia do leilão?
No leilão judicial, sim, até a assinatura do auto de arrematação, pagando dívida, custas e honorários (art. 826 do CPC). Na alienação fiduciária, até o segundo leilão, pelo valor da dívida com encargos (art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/1997).
O que acontece com a safra que está no campo?
Acompanha o imóvel na arrematação, salvo disposição do edital. Se está penhorada por outro credor ou dada em penhor, o conflito precisa ser resolvido antes. Colher o que estiver no ponto e documentar o investimento preserva valor.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto. A Lüttjohann & Soares atende em Novo Hamburgo/RS e à distância em todo o Brasil; os meios de contato estão ao final da página.
