Geile Lüttjohann
Sócia Advogada
Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.
Pequena propriedade rural arrendada e impenhorabilidade é um cruzamento que o produtor descobre tarde, quase sempre quando a execução já chegou. A proteção do art. 5º, XXVI, da Constituição e do art. 833, VIII, do CPC exige que a terra seja trabalhada pela família, e o arrendamento, por definição, entrega o trabalho a outro. A pergunta que decide o caso é se, com o arrendamento, a família ainda trabalha a terra em algum sentido que a lei aceite. Este artigo mostra como os tribunais respondem, quais situações preservam a proteção, quais a retiram e o que fazer antes de arrendar ou antes de ser executado.
Analisei crédito rural por anos e vi muitas garantias sobre terra arrendada. O banco olhava o contrato de arrendamento como um sinal de que a impenhorabilidade não se aplicaria, e às vezes aceitava a hipoteca por isso.
O requisito que o arrendamento afeta
Dos requisitos da impenhorabilidade, a área de até quatro módulos fiscais não muda com o arrendamento; o que muda é o segundo, a exploração pela família. Expliquei os três em pequena propriedade rural pode ser penhorada. A finalidade da norma é proteger a terra que sustenta a família que a trabalha. Quando a família deixa de trabalhar e passa a receber renda de quem trabalha, a proteção perde a razão, e é assim que a maioria dos tribunais lê.
O STJ exige que o executado prove a exploração familiar, e o contrato de arrendamento é a prova contrária mais fácil que o banco pode juntar.
Arrendamento total
Quando toda a área é arrendada a terceiro, com a família vivendo do valor do arrendamento ou de outra atividade, a jurisprudência predominante afasta a impenhorabilidade. A terra virou fonte de renda passiva, como um imóvel urbano alugado, e a proteção constitucional não foi feita para isso. A comparação com a Súmula 486 do STJ, que protege o único imóvel urbano alugado quando a renda sustenta a família, existe na doutrina, mas os tribunais não a estendem com a mesma facilidade à pequena propriedade rural, porque a norma rural fala em terra trabalhada, não em renda da terra.
Arrendamento parcial
Aqui a proteção sobrevive com mais frequência. Se a família trabalha parte da área e arrenda outra, seja por falta de máquinas, por rotação de cultura ou por idade, a terra continua trabalhada pela família, e o arrendamento parcial não descaracteriza a pequena propriedade familiar. A prova precisa mostrar o que a família cultiva, com que receita, e por que a parte arrendada não podia ser explorada por ela.
Há decisões que preservam a proteção quando a família mantém a moradia na propriedade, cria animais, mantém horta e pomar de subsistência e arrenda apenas a lavoura mecanizada. E há decisões que a negam quando a parte explorada pela família é irrisória perto da arrendada.
Parceria, comodato e afastamento temporário
Na parceria rural, a família participa dos riscos e dos resultados, e a terra continua sendo explorada em conjunto; a proteção tende a se manter, com prova da participação efetiva. No comodato a filho ou parente que trabalha a terra, a exploração continua na família em sentido amplo, e a maioria dos tribunais aceita, sobretudo quando o comodatário mora na propriedade. No afastamento temporário por doença, idade avançada ou safra frustrada, com retomada da atividade, a proteção costuma ser preservada quando o afastamento é comprovado e provisório.
O que a jurisprudência olha, na prática
Os julgados que preservam a proteção têm em comum: família residindo na propriedade, alguma atividade produtiva própria com receita comprovada, arrendamento justificado por circunstância objetiva e prova documental anterior à execução. Os que negam têm em comum família residindo na cidade, arrendamento total e de longa duração, ausência de qualquer produção própria e prova construída depois da penhora.
Não existe tese vinculante sobre o arrendamento, e a decisão é caso a caso. Isso torna a prova o centro de tudo.
Antes de arrendar
Se você tem dívidas e pensa em arrendar, saiba que o contrato pode custar a proteção da terra. Arrendar parcialmente, manter a residência e alguma produção própria, e registrar as razões do arrendamento em contrato escrito são medidas que preservam a chance de defesa. Arrendar tudo e mudar para a cidade, com dívida rural em atraso, é o caminho mais curto para a penhora.
Antes de ser executado
Reúna agora: ITR e CCIR com a área, cadastro da agricultura familiar se houver, notas de produtor e comprovantes de venda da produção própria, comprovante de residência na propriedade, contrato de arrendamento com a área e o prazo, e documentos que expliquem o arrendamento, como laudo médico, idade ou perda de safra. Esse dossiê é o que sustenta a alegação de impenhorabilidade nos embargos ou na exceção de pré-executividade. A estratégia completa está em como avaliar se a terra está protegida, e o restante do patrimônio protegido, em bens que não podem ser penhorados.
Preciso de um advogado para isso?
Para decidir se arrenda e em que termos, não necessariamente. Mas é importante consultar antes de assinar o arrendamento, porque a redação do contrato, a área e a justificativa registrada podem preservar ou destruir a impenhorabilidade, e depois de assinado não se reescreve.
A resposta é sim, e sem alternativa, quando a execução chegou. Provar a exploração familiar apesar do arrendamento, opor a exceção de pré-executividade, embargar a execução e discutir a penhora são atos privativos de advogado (art. 103 do CPC), e o resultado depende de como a prova é apresentada.
O que faço nesses casos: avalio se o arrendamento é total ou parcial, se a família mantém residência e produção, se há justificativa objetiva, e monto a prova antes da execução ou, se ela já veio, no primeiro ato de defesa; em paralelo, cuido dos demais bens, como expliquei em produtor rural endividado.
Perguntas frequentes
Arrendei toda a minha terra; ela ainda é impenhorável?
Em regra, não. A proteção exige que a terra seja trabalhada pela família, e o arrendamento total entrega o trabalho a terceiro. Há exceções por afastamento temporário comprovado, mas a jurisprudência predominante afasta a proteção.
Arrendei metade e cultivo a outra metade; estou protegido?
Provavelmente sim, se a parte cultivada pela família gera receita e a família reside na propriedade. O arrendamento parcial não descaracteriza a pequena propriedade familiar, mas a prova do cultivo próprio é indispensável.
Cedi a terra ao meu filho, que a trabalha; a proteção continua?
Tende a continuar. A exploração pela família em sentido amplo, com o filho residindo e trabalhando a terra, é aceita pela maioria dos tribunais, sobretudo com comodato escrito e prova da atividade dele.
Tenho setenta anos e arrendei por não conseguir mais trabalhar; perco a proteção?
Depende da prova. Arrendamento justificado por idade ou doença, com a família mantendo residência e alguma produção de subsistência, tem preservado a proteção em vários julgados. Arrendamento total com mudança para a cidade, não.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto. A Lüttjohann & Soares atende em Novo Hamburgo/RS e à distância em todo o Brasil; os meios de contato estão ao final da página.
